由大纽约地区清华校友会房地产协会和中国REITs联盟共同主办的《REITs投资商务论坛》于2015年6月11日在位于曼哈顿中城的康奈尔俱乐部隆重举行。此次活动是“东西方房地产界对话”系列的第三期，第一期的主题为《中美地产开发高峰会：畅谈开发》，第二期的主题为《中美地产开发高峰会：精英座谈》。往期两次峰会探讨了中国企业在纽约的房地产投资、税务、法律、融资、规划设计等一系列相关热点话题。均有来自中美两国房地产开发与投资机构、法律和金融业共一百四十余位嘉宾出席。此次论坛，大纽约地区清华校友会房地产协会携手中国REITs联盟，继续深入探讨商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)，房地产信托投资基金(REITs)，资本市场(Capital Market)等一系列热点话题。

大纽约地区清华校友会兼房地产协会会长仰文奎与论坛嘉宾合影

出席当晚活动的嘉宾包括：中国REITs联盟秘书长王刚，深交所固定收益部经理梁余音，美国REITs协会高级副总裁邦妮.戈特利布，全美华人金融协会主席魏晨阳，亚太金融协会主席张克，万达集团美国房地产分公司财务总监贺鑫、穆迪公司结构融资部董事总经理胡剑、中信银行美国地区行长文兵，绿地、搜房等中资公司的纽约负责人，美国国际集团、德意志银行、花旗集团、穆迪投资评级机构、惠誉国际，以及专注商业房地产抵押贷款支持证券交易，跨境投资基金、资产管理、房地产众筹、咨询中介等专业人士。论坛由清华校友黄秋子主持。

REITs投资商务论坛活动现场

大纽约地区清华校友会房地产协会秘书长朱青为当晚论坛致开幕辞。她指出，大纽约地区清华校友会成立于1979年，近几年更是发展成为一个面向社会各界的团体，致力于服务在大纽约地区学习、工作和生活的校友和华人。在过去的两年来，校友会举办了大大小小的活动累计60余场，内容涵盖联欢联谊，交流论坛，商务创业，招商引资，职场规划，地产开发等各领域。清华地产行业协会的成立，原于2013年年底聂会长率团来美进行秋季地产投资考察时，与纽约清华校友座谈后成立，并聘请聂会长为荣誉会长。今天这次活动是“东西方房地产界对话”系列的第三期，来自中国REITs联盟以及深圳证券交易所的专业人士，与当地的经融机构相关领域的专业人士，共同探讨美国房地产相关的资产证券化的现状以及对于中国的借鉴意义。希望在场的各位朋友能够畅所欲言，在美食和美酒的陪伴下，充分讨论、碰撞出思想的火花，探索新的商机。

大纽约地区清华校友会房地产协会秘书长朱青致开幕辞

随后，专程来纽约出席此次活动的中国REITs联盟秘书长王刚介绍了中国的房地产及房地产信托投资行业的最新发展。他表示，华尔街有句俗话：“当音乐响起，就要起身跳舞”，市场的反应总是最敏锐的，虽然中国REITs依然还没到揭开盖头的时候，但市场人士已经显示出敏锐的直觉。中国REITs刚刚成立便与全球三大REITs组织签署了战略合作协议，由此可见中外投资者都对中国的REITs抱有强烈的预期，音乐声中，大家都仿佛已经看到了未来即将出现的盛会。但中国的REITs从破题都如今已经十年，至今尚无真正意义上的REITs产品，这其中包括了税制和物权相关法律等方面的障碍，以及持有物业价格和回报的不匹配等等，但从另一方面看，REITs在国际上是一种以稳健著称的金融工具，其历史回报率普遍高于其它投资产品，这对于迫切需要新的投资渠道的中国中小投资者来说，无疑是个福音。

中国REITs联盟秘书长王刚致辞

接着，中国深圳证券交易所固定收益部经理梁余音对清华校友会以及中国REITs联盟促成这次论坛表达感谢之情。她说，目前中国REITs市场正处于发展的好时机。深交所多年来一直关注REITs这一产品，并对此进行了跟踪研究。近几年类REITs的产品陆续在中国市场出现，深交所希望能进一步参与这个市场。此行的目的，一是学习美国最成熟的REITs市场的经验，学习他们当年在制定规则，遇到问题时的经验教训；二是结识专业人士，互相学习交流，共同推动中国REITs市场的发展。

中国深圳证券交易所固定收益部经理梁余音致辞

接下来三位专业人士就美国房地产趋势和发展，REITs以及CMBS做出了各自的分析。

全美华人金融协会会长、美国国际集团首席信用研究部总监，清华校友魏晨阳博士，就美国商业地产现状做了讲演。他首先感谢大纽约地区清华校友会，房地产协会，REITs联盟。接着他从民用，商用角度，结合经济复苏，人口结构变化分析美国房地产市场的趋势。他指出，目前宏观数据表明，美国经济回到复苏阶段，但是就业水平没有达到危机前水平，需求依然对美国经济拖后腿。房地产处在滞后的大的趋势当中。由于危机的影响，目前很多人选择租房，不选择买房。原因是：年轻人选择与父母同住，他们在危机之后有经济困难。危机后，公寓楼产业复苏。研究显示商业房地产2009年成交额持续上升。在东部地区，公寓楼呈现供过于求的趋势。然后西海岸市场不错，供需情况较为平衡，主要原因为地方就业强劲，因此当地公寓楼投资将持续火爆。他希望感兴趣的投资者能关注到这一点。

美国国际集团首席信用研究部总监魏晨阳主题讲演

随后美国国际集团副总裁 ，清华校友耿立宁女士做了题为REIT - the Path to Efficient Long Term Investment主题讲演。从REITs的结构，种类，美国REITs的发展现状，如何建立reits等等方面就reits基本知识做了系统的梳理。她也就中国即将开始的REITs“潮”将会面对的阻碍提出了自己的四个观点（A. 不动产估值过高，现金收益太低；B. 市场流动性太高；C. 可选择替代投资收益过高；D. 短期持有投资者心态 ）。耿立宁认为，中国市场需要改变的包括税收政策以及产业文化。

美国国际集团副总裁耿立宁主题讲演

来自著名对冲基金Omega Advisors的清华校友安靖女士认为，美国市场多户使用房在接下来几年空置率会上升，因此投资者应该谨慎选择投资地点。酒店行业在未来几年供应趋势强劲。商业写字楼市场和工业楼市场相对平稳。安靖女士同时分析了在利率上升的环境下值得推荐的投资 ：包括浮动利率债务工具。 散户投资者则可能通过商业抵押房地产投资信托基金与浮动利率资产获得收益。当利率波动性增加时，散户可能出售股票。 注意当股市估值已满情况下的市场退出。

对冲基金Omega Advisors商业地产投资主管安靖主题讲演

嘉宾座谈环节可谓百家争鸣，精彩纷呈。德意志银行房地产抵押贷款交易分析模型总监王雁晖认为，中美国情不同的根本就是投资人不同。因此投资产品应当符合当地人的风险与回报的预期。同美国相对成熟的投资市场，机构投资者为主的情况相比，中国人更追求个人投资。现在中国金融体制在逐步开放，在资产证券化过程中，REITs是一个很好的桥梁。中国需要更多丰富的，适应投资风险和回报的产品。REITs结构灵活，和房地产挂钩，因此更容易为中国投资者接受。

安靖认为，美国REITs最大的敌人是利率波动。美国是一个成熟的市场，中国政府要让资金像成熟市场一样流动。中国没有成熟资本流动机制，同时REITs 相关法律法规制定 要跟上，资本流通是一个问题，同时一个好的大环境也是必要的。

来自中国人寿的白宏伟认为未来中国REITs有比较多的发展。同时他也指出这几年来美国变化非常大，新的创新层出不穷。同时他也发现市场有点过热状态。中国金融发展需要时间，需要创新，同时必然也会需要克服困难和阻碍。

来自纽约大学Schack房地产学院的丁柏纯教授则尖锐的指出，REITs是一种大规模融资的金融工具，它是否会成为中国下一个圈钱工具，还有待观察。

嘉宾座谈讨论会

此次峰会凭柬进入，对REITs、CMBS、金融投资领域、开发企业等行业专业实战人士开放，旨在探讨中美地产发展，尤其是REITs发展现状。此次活动的完美成功，与清华校友间的天然凝聚力，清华校友总会主导的行业协会这一促进校友间沟通的垂直渠道，还有协会成员与志愿者的辛勤付出密不可分。大纽约地区清华校友会房地产协会详情可关注微信平台THAAGNY-RE，或发邮件至：RE@tsinghua.org（撰稿：谢蘅，摄影：崔骁捷）。